合理展期、合理融资 金融“16条”为房地产信托松了松绑

时间： 2022-11-16 04:01     

华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

在房地产信托高度承压之下，金融支持房地产政策全面加码。

近日，由央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”）在业内盛传，迅速引发市场关注。

尽管该《通知》未正式在官网发布，但《华夏时报》记者从多方信源确认了该份文件的真实性。

《通知》对房地产信贷投放、“保交楼”金融服务、困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益和阶段性调整部分金融管理等政策方面做出了16条明确要求（下称“金融16条”）。

其中，在保持房地产融资平稳有序上，《通知》提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持信托等资管产品融资稳定。

在业内人士看来，金融16条对信托行业涉及较多房地产业务的机构来说是重要的缓释措施，有效的缓解了未来房地产相关业务的经营压力和合规压力，增加了相关业务的腾挪空间，为在房地产领域当中投融资业务的拓展创造了更加宽松的政策环境。

存量融资合理展期

11月14日，《华夏时报》记者在采访中得知，目前已有部分信托公司收到了上述《通知》。

华东某信托公司相关人士对《华夏时报》记者表示，“我们是12日收到的《通知》，目前正在研究当中，《通知》内容都是一致的。”

华南某信托公司相关人士则表示还未见到具体《通知》，“我们确实还没收到《通知》，如果下发，公司会根据要求逐一落实。”

从《通知》内容看，涉及信托的主要有两条。

在稳定房地产融资方面，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

《通知》表示，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

需要注意的是，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

用益金融研究院研究员喻智对《华夏时报》记者分析称，信托贷款等存量融资合理展期是以风险化解为目标，对房企的还款时间和金额上做出安排，主要体现在拉长还款期限，降低房企的短期流动性压力。

金乐函数分析师廖鹤凯也持有同样的观点，他对《华夏时报》记者表示，该规定是基于现实情况的相机抉择，大量的房地产业务有实质的展期需求，需要有合理的展期预期和周期来推动相关业务的解决。

“延长合理化的展期期限，也是属于救房市了，以时间换空间。”一位信托公司人士对《华夏时报》记者表示。

支持房地产合理融资需求

房地产信托作为房企融资的重要渠道之一，近年来因受地产行业影响，相关信托业务也成为信托公司踩雷的“重灾区”。

据用益信托数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模比例为61.34%。

2022年1-5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模比例达80.45%。

在监管层面上，房地产信托面临融资类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制以及房企融资“三道红线”的多重监管约束，房地产信托规模也持续压降。

据中国信托业协会发布的数据显示，今年一季度末，投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元，同比下降27.71%；截至二季度末，投向房地产的资金信托规模占比则进一步下降至9.53%。

不过为了保持信托等资管产品融资稳定，《通知》的另一条则明确，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

即为鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

此外，《通知》还提及，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，其中包括稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

“这相当于部分放宽了之前信托等资管产品房地产领域业务的限制，为房地产企业保交房、优质房企维持正常经营提供了新的融资渠道。” 廖鹤凯表示。

清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成则认为，从新出台的信托业务分类监管政策来说，要想实质性支持房地产合理融资需求，主要是把重心放在标品融资上。“随着信托业务分类落地，像传统的房地产信托贷款业务融资是比较难以展开的，因为它和新的信托业务分类是有明显冲突的。”

“当然信托公司除了对房地产进行标品融资支持外，还可以通过信托投资的方式来支持房地产行业合理融资需求。”邢成补充说，“换言之，就是通过股权投资实质性的在房地产企业当中持有一定股份，风险共担、收益共享，然后在一定时期合理退出，这也是对房地产企业融资需求特有的资金支持方式，也是信托公司特有的功能。”

“整体看，金融16条对信托行业和信托公司整体是有利的，房企短期偿债压力减少，加上增量的资金支持，房地产企业的违约风险可能会明显下降。” 喻智表示。

谈及未来房地产信托市场的变化，喻智指出，存量房地产信托受此影响，可能会出现较多展期的情况，用于稳定房地产市场；而已经曝出违约的信托产品，若是房地产行业走势回稳，得到妥善处置的可能性增加。