解局 | 成都项目引入华润信托里的金茂资本局

时间： 2022-12-22 04:01     

观点网 今年来，信托公司通过认购股权支持房企融资需求的事件频频发生，近日，金茂成都项目成功引援华润信托。

12月16日，重庆产权交易网披露企业增资成交公告，成都悦茂置业有限公司增资项目已成交。项目投资方为嘉兴振茂投资合伙企业（有限合伙），投资金额为113695万元，对应持股比例为49%。

截至发稿，成都悦茂置业尚未进行工商变更，该公司仍由重庆山焱茂置业有限公司持股100%，后者由中国金茂间接全资持股。

而新引入的投资方嘉兴振茂投资合伙企业（有限合伙），由华润深国投信托有限公司、金茂西南企业管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南启茂咨询服务有限公司持股0.0539%。

目前，成都悦茂置业正在开发建设武侯区悦湖科技城板块悦湖金茂悦项目，该项目地块于今年成都首批供地中成交，是由重庆山焱茂置业竞得的武侯区64亩二类住宅用地，成交楼面价约1.245万元/平方米，住宅清水限价2.3万元/平方米。

成都项目引资

今年4月初，持续三天的成都第一轮集中供地竞拍结束。50宗地最终成交44宗，成交总面积约2656亩，成交总金额约393亿元。

其中，重庆山焱茂置业有限公司底价拿下武侯区金花桥街道九架车村地块，净用地面积达4.27万平方米（折合约64.15亩），规划建筑面积约12.35万平方米。地上建筑面积约7.8万平方米，含住宅部分约7.7万平方米，住宅面积占比99.63%。总成交价约5.32亿元，成交楼面价1.245万元/平方米，住宅清水限价23000元/平方米。

拿地后不久，4月8日，成都悦茂置业有限公司注册成立，注册资本为11.83亿元人民币，企业地址位于成都市武侯区金花桥街道草金路北段99号，所属行业为房地产业，经营范围包含房地产开发经营，住宅室内装饰装修等。

4月中旬，四川省投资项目在线审批监管平台显示，“武侯区悦茂住宅及配套设施项目”完成备案，项目单位为成都悦茂置业有限公司，建设地点位于武侯区金花桥街道九架车村2组、3组、4组，拟开工时间为2022年6月，拟建成时间为2024年9月。

5月末，成都市公共资源交易中心发布该项目的建设工程规划许可证。

该项目拟建设住宅、公厕及配套设施，建设规模12.35万平方米。住宅建筑面积为7.67万平方米，地下住宅（储藏室）面积为9980平方米，容积率1.8，建筑密度20%，绿地率为35%，小区规划为8F-16F的住宅，楼间距约28米左右。

作为金茂在武侯区的第二个项目，将打造为更年轻的“悦”系产品，即“悦湖金茂悦”。与此同时，基于20%的低建筑密度，整个项目规划为洋房+小高层的组合。

安居客信息显示，悦湖金茂悦由564套洋房和小高层组成。今年10月23日至25日开盘选房，该批次共推出296套房源，户型面积为124-369平方米，带装修均价约2.6万元/平方米，预计2024年9月交付。

金茂资本局

过去，房企之间以联合体形式在公开市场拿地，或是在房企独自拿地后再以增资形式引入另一家企业共同开发项目的形式较为多见。

但随着房企流动性风险频出，信托机构主动入局与房企共担风险的案例也多发。除五矿信托、光大信托等化身白衣骑士接手房地产项目外，“承债式收购”也是信托接手地产项目化解风险的方式之一。

单就此次事件而言，成都悦茂置业有限公司增资项目引入的投资方为嘉兴振茂投资合伙企业（有限合伙），投资金额为11.37亿元，对应持股比例为49%。金茂仍保有对项目的控制权，也将负责成都悦湖金茂悦项目的开发建设工作。

有业内人士指出，通过股权投资在项目公司中持有一定份额，之后于合适时机退出，“是对房地产企业融资需求特有的资金支持方式，也是信托公司特有的功能。”

据了解，新引入的投资方嘉兴振茂投资合伙企业（有限合伙）由华润信托、金茂西南企业管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南启茂咨询服务有限公司持股0.0539%。

海南启茂咨询服务有限公司则是由金茂投资咨询（深圳）有限公司持股100%。

据公开信息显示，金茂投资由宏源汇智投资有限公司和峰亮有限公司各持股50%，前者由申万宏源全资持有，后者注册于香港，注册地址是中国金茂在香港的主要办事处地址，负责人姓名“NAN JIANG”，或与金茂投资负责人江南为同一人。

而今年9月，重庆产权交易网信息显示，成都隽茂置业有限公司拟进行增资扩股，募集资金金额择优确定，拟募集资金对应持股比例49%。该公司则负责在成都开发锦江金茂府项目。

就在上月，成都隽茂置业有限公司增资项目成交。新引入资方嘉兴文茂贰号投资合伙企业（有限合伙），对应持股比例为49%，出资额度为104664万元。

增资后，中国金茂子公司重庆山焱茂置业有限公司的持股比例由100%下降为51%，企查查显示，目前已完成工商登记。

值得一提的是，嘉兴文茂贰号投资合伙企业（有限合伙）有四家合伙人：金茂西南企业管理（天津）有限公司、北京金茂信通咨询有限公司、申万宏源集团股份有限公司、海南启茂咨询服务有限公司。申万宏源与海南启茂也都在此次事件中出现，金茂信通则由金茂投资全资持有。

另一方面，申万宏源实为一家以证券业务为核心的投资控股集团，其业务涵盖企业金融（投资银行和本金投资）、个人金融、机构服务与交易、投资管理四个板块。也由此，曾有业内人士猜测，成都隽茂置业有限公司的增资行为是内部增资，不涉及实际股权转移。

信息显示，锦江金茂府项目是第59座金茂府，项目地块由金茂于2021年12月竞得，位于锦江区白鹭湾新经济总部小镇片区，面积约56亩，容积率1.5，楼面地价1.63万元/平方米，为纯住宅用地，住宅清水限价2.74万元/平方米。

另悉，2022年1-11月，中国金茂累计销售金额1374.8亿元，同比下降35.67%；累计销售面积约为664.7万平方米，同比下降43.7%。截至2022年11月30日，该公司录得已认购物业销售金额约为56.4亿元，同比下降8.2%。